Lorsqu’il vend ou loue un bien immobilier, le vendeur ou le bailleur doit fournir différents diagnostics à son locataire ou son acheteur dont un certificat de métrage.

Parmi ceux-ci se trouvent le diagnostic de surface habitable, aussi appelé diagnostic loi Boutin. Les mesures de superficie dans ce diagnostic immobilier sont différentes des mesures utilisées dans la loi Carrez pour la vente d’un logement, même si ces deux documents servent à la même chose : l’information quant à la taille du logement.

Depuis 1996 (L.96-1107 du 18/12/1996), le certificat de mesurage dit "loi Carrez" doit obligatoirement être mentionné lors de toute promesse de vente d'un bien immobilier. Il vise à garantir la bonne information sur la superficie de la surface privative réelle d'un ou plusieurs lot(s) proposé(s) à la vente.

Depuis 2009 et la loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (loi LMLLE ou loi Boutin), la mention de la superficie de la surface habitable dans le bail de location est obligatoire pour toute location vide utilisée comme résidence principale. Ce certificat dit « loi Boutin » ou encore « surface habitable » ne concerne pas les locations meublées, secondaires et saisonnières.

COMMENT SONT CALCULÉES LES SURFACES ?

Les calculs des surfaces que cela soit selon la loi Carrez ou selon la loi Boutin ne sont guère différents, dans un cas comme dans l’autre, cela prend en compte la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et déduction faites des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En revanche, le calcul de la surface habitable (loi Boutin) ne prend pas en compte tous les sous-sols, combles non aménagés, greniers, réserves, remises, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, les volumes comportant au moins 60 % de parois vitrées pour les habitations collectives, et au moins 80 % de parois vitrées pour les habitations individuelles, locaux communs et autres dépendances des logements.

Le calcul de la surface privative (loi Carrez) englobe les sous-sols autres que les caves, garages et parking, ainsi que les combles non aménagés, greniers, réserves, remises et vérandas d'une superficie supérieure à 8 m².

Si la loi Carrez est stricte, la loi Boutin, bien qu'obligatoire, n'a qu'une valeur informative et ne permet un éventuel recours du locataire en cas d'erreur ou de superficie surestimée que si le métrage est trop inexact (plus de 5%). Ainsi, un juge pourra déterminer une diminution de loyer correspondante, le droit commun et l'obligation du respect des parties contractantes prévalant.

Pour le métrage Carrez, la marge d'erreur est de 5%, en cas de dépassement le prix de vente peut être minoré voire s'il est absent du dossier, peut entrainer l'annulation pure et simple de la vente.

Le propriétaire, vendeur ou bailleur, peut réaliser lui-même ces mesures et calcul de surfaces, mais il est plus que conseillé de faire appel à un professionnel afin d'éviter les erreurs et d'être protégé en cas de recours.

La réalisation d’un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) a été rendu obligatoire, en France, en 2006. Cette obligation a pour but d’établir un ensemble de diagnostics destiné à réaliser un bilan global de l’état d’un bien avant acquisition.

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Pour pouvoir signer un compromis de vente ou sous-seing privé, tous les diagnostics immobiliers doivent être réalisés et être en cours de validité, mais pas seulement : ils doivent être également au nom du propriétaire/vendeur ACTUEL.

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